ประเภทที่ดินและการกำหนดสีของที่ดิน
ตามกฎกระทรวงว่าด้วยเรื่องผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานคร
มีการแบ่งประเภทของที่ดินไว้ตามลักษณะการใช้งานและกิจกรรมบนพื้นที่ออกเป็น 6
ประเภทด้วยกัน ดังนี้
1. ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัย
ที่ดินประเภทนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก
และถูกแบ่งโซนย่อยเป็น 3
เฉดสีตามปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยในพื้นที่ ได้แก่
ที่ดินอยู่อาศัยสีเหลือง สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำ
ที่ดินอยู่อาศัยสีส้ม สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง
และที่ดินอยู่อาศัยสีน้ำตาล
สำหรับบริเวณที่มีความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง
ซึ่งในที่ดินแต่ละเฉดสียังแบ่งย่อยลงไปอีกภายใต้รหัสกำกับซึ่งมีรายละเอียด
ปลีกย่อยแตกต่างกันเล็กน้อย
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีเหลือง
นอกจากจะเป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยต่ำแล้ว
ที่ดินสีเหลืองนี้ยังตั้งอยู่ในทำเลแถบชานเมืองอีกด้วย
โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่ ย.1 – ย.4 ที่ดิน ย.1 และ ย.3
นั้นมีจุดประสงค์คล้ายกันคือส่งเสริมและดำรงค์ไว้ซึ่งสภาพแวดล้อมของการอยู่
อาศัยที่ดี ส่วนที่ดิน ย.2
นั้นมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในย่านชานเมือง
ในขณะที่ที่ดิน ย.4
ให้ความสำคัญกับพื้นที่ชานเมืองที่อยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
โดนสรุปแล้วที่ดิน ย.1-ย.4
ทุกรหัสประสงค์ให้มีสภาพแวดล้อมของการอยู่อาศัยที่ดี
ในด้านการก่อสร้างที่อยู่อาศัย ที่ดิน ย.1
สามารถสร้างได้เฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทบ้านเดี่ยว
ส่วนที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮาส์จะสร้างได้บนที่ดินรหัส ย.2 เป็นต้นไป
และสามารถสร้างอาคารชุดขนาดเล็ก-ขนาดกลางได้ ตั้งแต่ที่ดินรหัส ย.3
เป็นต้นไป
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีส้ม
เป็นที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยปานกลาง
จะพบที่ดินสีส้มนี้ได้ในบริเวณพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
โดยที่ดินสีส้มนี้จะมีรหัสกำกับคือ ย.5 - ย.7 ที่ดินสีส้ม รหัส ย.5
จะมุ่งเน้นไปที่การรองรับการขยายตัวของการอยู่อาศัยในบริเวณพื้นที่ต่อ
เนื่องกับเขตเมืองชั้นใน แต่รหัส ย.6
จะให้ความสนใจเฉพาะบริเวณที่เป็นชุมชนชานเมือง
เขตอุตสาหกรรมและนิคมอุตสาหกรรม ส่วน ย.7
มีจุดประสงค์รองรับการอยู่อาศัยเฉพาะพื้นที่ต่อเนื่องกับเขตเมืองชั้นใน
บริเวณที่อยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน ที่ดินภายใต้รหัส
ย.5-ย.7 นั้นสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ
โดยถ้าเป็นอาคารชุดที่มีเนื้อที่เกิน 10,000
ตารางเมตรจะต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร
หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยสีน้ำตาล
คือที่ดินซึ่งมีปริมาณความหนาแน่นของการอยู่อาศัยสูง
ซึ่งคือพื้นที่ในบริเวณเมืองชั้นใน ที่ดินสีน้ำตาลจะอยู่ภายใต้รหัสกำกับ
ย.8 – ย.10 ซึ่งแต่ละรหัสมีความแตกต่างกันดังนี้ ที่ดินสีน้ำตาลรหัส ย.8
จะให้ความสำคัญกับการรักษาทัศนียภาพและสภาพแวดล้อมทางธรรมชาติ ที่ดินรหัส
ย.9 จะเน้นที่บริเวณเมืองชั้นในและอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ส่วนที่ดิน ย.10
นั้นจะเป็นบริเวณของเมืองชั้นในซึ่งเป็นรอยต่อกับย่านพาณิชยกรรมศูนย์กลาง
เมือง อีกทั้งยังอยู่ในเขตให้บริการของระบบขนส่งมวลชน
ที่ดินสีน้ำตาลสามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกรูปแบบ
เนื่องจากเป็นที่ดินซึ่งมีมูลค่าสูง
ด้วยทำเลที่ตั้งจึงมักเห็นการพัฒนาโครงการอยู่อาศัยในแนวตั้ง
อย่างอาคารชุดต่างๆ ย่านใจกลางเมือง เป็นต้น
2. ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม
ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์หลักเพื่อการพาณิชย์
โดยในผังเมืองจะแทนที่พื้นที่ประเภทนี้ด้วยสีแดง โดยมีรหัสกำกับตั้งแต่
พ.1 - พ.5 โดยแบ่งตามลักษณะของทำเลที่ตั้งเป็นหลัก ที่ดินสีแดงรหัส พ.1
และ พ.2 นั้นจะอยู่ในบริเวณชานเมือง
โดยมีจุดประสงค์ให้ใช้ที่ดินเพื่อเป็นศูนย์พาณิชยกรรมของชุมชน
เพื่อกระจายกิจกรรมการค้า ศูนย์กลางธุรกิจ การค้า การบริการ และนันทนาการ
ที่อำนวยความสะดวกต่อการใช้ชีวิตประจำวันของประชาชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่
ส่วนที่ดินสีแดงรหัส พ.3 นั้นมีจุดประสงค์ต่างจากที่ดิน พ.1-2
ตรงที่จะเป็นการพาณิชย์ที่มุ่งกลุ่มเป้าหมายคือประชาชนทั่วไป
ไม่ได้จำกัดเฉพาะผู้อาศัยในพื้นที่เท่านั้น สำหรับที่ดินสีแดงรหัส พ.4
นั้นเริ่มมีวัตถุประสงค์ที่จะเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ
และนันทนาการ รวมไปถึงการท่องเที่ยว เนื่องจากที่ดิน พ.4
จะตั้งอยู่ในเขตการให้บริการของระบบขนส่งมวลชนทำให้สามารถเข้าถึงได้ง่าย
ขณะที่ที่ดินสีแดงรหัส พ.5 นั้นขยายจุดประสงค์ให้กว้างขึ้นจากที่ดิน พ.4
โดยให้ความสำคัญกับการเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า บริการ นันทนาการ
และการท่องเที่ยวในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ที่ดินสีแดงนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยก็ได้และมีข้อจำกัดน้อยกว่าที่ดินสี
อื่น
3. ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม
ที่ดินประเภทนี้มีจุดประสงค์เพื่อใช้ในการดำเนินกิจกรรมอุตสาหกรรม
โดยใช้สีม่วงแทนในผังเมือง พร้อมรหัสควบคุม อ.1 – อ.3 ที่ดินรหัส อ.1
นั้นสำหรับการประกอบกิจการที่มีมลภาวะต่ำ ที่ดินรหัส อ.2
มุ่งเน้นที่อุตสาหกรรมการผลิต ส่วนที่ดิน อ.3
นั้นกำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปรางสำหรับใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้าสำหรับการขนส่ง
ในระดับภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้
ที่ดินประเภทนี้สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ เช่น บ้านเดี่ยว หอพัก
หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เป็นต้น แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูง
อาคารชุดขนาดใหญ่ได้ นอกจากนี้ยังสามารถสร้างร้านค้าได้
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม และที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม
ที่ดินประเภทนี้จะแสดงเป็นกรอบขาวและเส้นทแยงสีเขียว รหัสกำกับ ก.1 – ก.3
หรือแสดงเป็นพื้นที่สีเขียวรหัส ก.4 และ ก.5
จุดประสงค์ของที่ดินประเภทนี้คือการสงวนรักษาทรัพยากรธรรมชาติของพื้นที่
ชนบทและแหล่งเกษตรกรรม การส่งเสริมการเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำเค็มและน้ำกร่อย
รวมไปถึงการส่งเสริมเศรษฐกิจการเกษตร
นอกจากนี้อีกจุดประสงค์หนึ่งของที่ดินประเภทนี้คือการเป็นกันชนระหว่าง
กรุงเทพฯ และต่างจังหวัด อีกทั้งยังมีหน้าที่รองรับน้ำให้กับกรุงเทพฯ ด้วย
กฎหมายผังเมืองอนุญาตให้จัดสรรที่ดินประเภทนี้เพื่อสร้างที่อยู่อาศัย
ประเภทบ้านเดี่ยวได้ในรหัสที่ดิน ก.1 – ก.4
โดยแต่ละแปลงที่ดินต้องมีขนาดเริ่มต้น 1,000 ตารางวาเป็นต้นไป
ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ในแถบสุดขอบกรุงเทพฯ ในแต่ละด้าน
5. ที่ดินประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์และศิลปวัฒนธรรมไทย
เป็นที่ดินสีน้ำตาลอ่อน มักจะอยู่ในเขตกรุงเทพฯ
ชั้นในกระจุกตัวอยู่ในบริเวณเกาะรัตนโกสินทร์
จุดประสงค์ของที่ดินประเภทนี้อยู่ที่การอนุรักษ์และส่งเสริมเอกลักษณ์
ศิลปวัฒนธรรมของชาติ รวมไปถึงกิจกรรมการพาณิชย์และการท่องเที่ยว
อันเป็นการส่งเสริมกิจกรรมด้านการท่องเที่ยว
ที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้รหัส ศ.1 และ ศ.2
6. ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
เป็นที่ดินสีน้ำเงิน รหัส ส. ที่ดินประเภทนี้เป็นที่ดินของรัฐ
ซึ่งจะใช้เพื่อเป็นสถาบันราชการ
หรือการดำเนินกิจการของรัฐที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
หรือเพื่อสาธารณะประโยชน์ ยกตัวอย่าง ที่ดินของสถาบันการศึกษา วัด
ศาสนสถาน เป็นต้น ที่ดินสีน้ำเงินจึงกระจายอยู่ทั่วทุกเขตของกรุงเทพฯ
และที่ดินบางแห่งซึ่งรัฐไม่ได้ใช้งานก็มีการนำมาสัมปทานให้เอกชนทำสัญญาเช่า
เพื่อดำเนินกิจการต่างๆ ห้างสรรพสินค้า
สำนักงานหรือคอนโดมิเนียมบางแห่งตั้งอยู่บนที่ดินสีน้ำเงิน
ศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับผังเมืองกรุงเทพฯ 2556 ได้ที่ เว็บไซต์สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร
ข้อมูลอ้างอิง:
บันทึกหลักการและเหตุผลประกอบกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556
